14 jan Coronahuurkorting en TVL – hoe zit het echt?

Als horecaondernemer bent u er vast mee bekend: coronahuurkorting en Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL). Maar kent u de vastelastenmethode ook al? Voordat de hoogste rechter (de Hoge Raad) zich hierover had uitgesproken, had iedereen zijn eigen ideeën over de verhouding tussen coronahuurkorting en de TVL die de ondernemer ook kan claimen. Vaak werd de mogelijkheid om TVL aan te vragen aan horecaondernemers tegengeworpen. De redenatie was dat je niet dubbel zou kunnen “cashen”. Nu is er duidelijkheid en een methode om te berekenen. Maar hoe zit het precies?

Uitleg over de toepassing van de vastelastenmethode van de Hoge Raad

Op 24 december 2021 deed de Hoge Raad uitspraak over huurkorting in verband met Coronasluiting. Een kerstcadeautje voor de horecaondernemers?

De uitspraak komt er in de kern op neer dat (horeca)ondernemers die als gevolg van Corona- maatregelen hun winkel, restaurant of café helemaal of gedeeltelijk moeten sluiten, recht hebben op huurkorting. De huurkorting geldt alleen voor ondernemers die vóór 15 maart 2020 een huurcontract sloten.

Als reden voor de huurkorting zegt de Hoge Raad dat Corona en de maatregelen een onvoorziene omstandigheid is. Die omstandigheid hebben partijen niet voorzien bij het aangaan van de huurovereenkomst. Die tegenslag kan niet volledig voor rekening komen van de huurder. De Hoge Raad stelt dat sluiting door Corona-maatregelen geen gebrek oplevert. Tot zover goed nieuws voor de horecaondernemers.

In onderhandelingen en procedures over de coronahuurkorting wezen verhuurders erop dat er al aanspraak was op TVL. Er zou geen extra huurkorting nodig zijn. Of de TVL in de weg stond aan coronahuurkorting was steeds onderwerp van debat.

De Hoge Raad maakt hier met deze uitspraak een einde aan. De hoogste rechter ontwikkelt de zogenaamde “vastelastenmethode” voor het bepalen van de huurkorting. Die methode gaat ervan uit dat via de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) de huurprijs (deels) wordt betaald. De methode verdeelt de huurvermindering in principe fiftyfifty. Tenzij in dat specifieke geval een andere verdeling redelijker is. Als de TVL de vaste lasten volledig dekt is er geen aanleiding voor huurkorting.

Formule Coronakorting Hoge Raad: de vastelastenmethode

De formule luidt als volgt:

(huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huurprijs wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

De formule verduidelijkt de Hoge Raad met een cijfervoorbeeld en een stappenplan. Hierover een opmerking vooraf:

de Hoge Raad gaat er in zijn cijfervoorbeeld van uit dat de vaste lasten een vast percentage zijn van de totale omzet behaald vóór Corona. In de horeca is dat 25%. Maar dat percentage verschilt per branche en kan in werkelijkheid hoger zijn dan dit standaardpercentage. Je moet er dus goed opletten in welke branche jouw onderneming zit en/of jouw vaste lasten hoger zijn dan het standaardpercentage. In dat laatste geval kan de huurkorting hoger uitvallen in vergelijking met andere ondernemingen uit jouw branche.  

Dan nu een cijfervoorbeeld en het stappenplan waarmee ik de berekening van de huurkorting via de vastelastenmethode uitleg.

Cijfervoorbeeld

Huurprijs:                          € 4.500.
Vaste lasten:                      € 25.000.
TVL:                                    € 10.000.
Omzet voor Corona:        € 100.000.
Omzet na Corona :           € 20.000.

Stappenplan

Stap 1

Eerst wordt bepaald welk (percentage)deel van de vaste lasten de huurprijs is. Dat is in het voorbeeld: (€ 4.500 : € 25.000) x 100% = 18%.

Stap 2

De TVL van € 10.000 wordt vermenigvuldigd met 18%. De uitkomst (€ 1.800) trek je af van de huurprijs, in het voorbeeld een bedrag van € 4.500. De uitkomst daarvan is € 2.700.

Het eerste gedeelte van de formule (huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huurprijs wordt toegerekend) is nu berekend.

Stap 3

Vervolgens wordt in het tweede gedeelte van de formule (percentage van de omzetvermindering) berekend. Hiervoor deel je de omzet vóór Corona door de omzet na Corona. De uitkomst daarvan (0,2) trek je af van 1 en vermenigvuldig je met 100%. In het voorbeeld: 1- (€ 20.000 : € 100.000 x 100%)  = 80%.

Het bedrag dat hier uitkomt is het deel van de huurprijs dat tussen partijen “fiftyfifty” moet worden verdeeld. In het voorbeeld: € 2.700 x 80% = € 2.160.

Stap 4

De uitkomst van stap 3 (€ 2.160) vermenigvuldig je met 50%. Verhuurder en de (horeca)ondernemer delen de pijn waardoor (horeca)ondernemer recht heeft op een huurkorting van € 1.080.

Het percentage huurkorting is dan de uitkomst van stap 4 (€ 1.080) gedeeld door de huurprijs vermenigvuldigt met 100%. In het voorbeeld € 1.080 : 4.500 x 100% = 24%

Kostenbesparing voor verhuurder en (horeca)ondernemer en geld terug door Pandemie-bepaling

Om te voorkomen dat verhuurder en de (horeca)ondernemer elkaar in de toekomst weer in de haren vliegen, kan het handig zijn om in huurcontracten een Pandemie-bepaling te zetten. Met zo’n Pandemie-bepaling is het risico op een pandemie nu en voor in de toekomst in de huurcontracten verwerkt en dus geen onvoorziene omstandigheid meer. Daarnaast zou je voor de zekerheid – als de Hoge Raad terugkomt op zijn uitspraak –  in de Pandemiebepaling kunnen zetten dat een pandemie geen gebrek is. Hierdoor creëer je duidelijkheid nu en voor in de toekomst. Dat scheelt voor zowel de (horeca)ondernemer als verhuurder een hoop stress en juridische kosten.

Over de huurkorting kan je opnemen dat de horeca(ondernemer) bij bepaalde pandemie-maatregelen in combinatie met een percentage omzetverlies minder huur hoeft te betalen. Of je kan – onder verwijzing naar de huidige en een mogelijke pandemie in de toekomst – de huur structureel met bijvoorbeeld 5% verlagen.

Dit zijn slechts een paar voorbeelden. Partijen kunnen hierover andere afspraken maken. Mijn advies is om voor maatwerk te zorgen en voor de inhoud van een Pandemie-bepaling contract op te nemen met een juridisch professional.

Conclusie

De Hoge Raad probeert met zijn formule duidelijkheid te creëren. Maar er zijn uitzonderingen en situaties denkbaar waarop de formule van de Hoge Raad niet goed aansluit. De kans op discussie tussen verhuurder en de horeca(ondernemer) is dus nog steeds levensgroot. Door het opnemen van een Pandemie-bepaling in het huurcontract kunnen zowel verhuurder als (horeca)ondernemer discussie voorkomen en daardoor veel kosten besparen.

Wil je als verhuurder of (horeca)ondernemer sparren over (Corona)huurkorting of een Pandemie-bepaling? Neem contact op met Heere advocaten Rotterdam 010-4360069.